La SCPI est créée et gérée par une société de gestion qui peut proposer la commercialisation des parts ; soit directement auprès des investisseurs, soit via des distributeurs (banques, conseillers indépendants, etc.). Ce « véhicule » permet d’investir l’épargne collectée auprès d’un grand nombre d’investisseurs dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location.
Une SCPI est ainsi composée à 95 % minimum d’immobilier. Cet immobilier peut être divers et varié : logements, bureaux, commerces, écoles, immobilier de santé, résidences avec services, entrepôts, etc…).
La société, experte dans son domaine d’intervention, se charge de l’intégralité de la gestion du parc immobilier : étude du marché, achat des biens, reventes éventuelles d’actifs, recours le cas échéant à l’emprunt, mise en location et recherche de locataires, états des lieux, litiges, respect de la règlementation en vigueur, assurances et garanties diverses, entretien du parc immobilier, récupération des loyers et versement de revenus aux porteurs de parts sous forme de dividendes.
Ces dividendes, fiscalement considérés comme des revenus fonciers, sont généralement versés par acomptes trimestriels. L’imposition de l’investisseur se fait donc sur la base des revenus perçus par la SCPI et proportionnellement à la quote-part détenue par le souscripteur. A noter que la souscription des parts peut se faire en pleine propriété, en nue-propriété, ou en usufruit, par une personne morale ou une personne physique.
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe :
La revente de parts se fait en adressant un ordre de vente à la société de gestion ou à un intermédiaire financier. Pour que la vente puisse s’effectuer, il faut attendre qu’un acquéreur se manifeste. Le prix de vente des parts va varier au gré de l’offre et de la demande. Les prix, ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix, figurent sur un registre (carnet d’ordres tenu par la société de gestion). Ces informations sont rendues publiques. Il est également possible pour le détenteur de parts de trouver directement un acquéreur avec qui le prix de vente sera fixé.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable :
Fonctionnement le plus répandu aujourd’hui, la vente se fait via une demande de retrait des parts auprès de la société de gestion qui va ainsi les racheter. L’acceptation de la demande va dépendre de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à la place du vendeur. Le prix de vente des parts est fixé par la société de gestion. S’il n’existe pas d’acheteur, les parts peuvent quand même être rachetées par la société de gestion si elle a créé un fonds de remboursement prévu à cet effet.
La SCPI est un produit non coté et elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers (actions, obligations, etc.). Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI, ainsi que de la facilité à trouver un acheteur. En même temps, les prix de parts de SCPI à capital variable connaissent peu de variations soudaines, à l’inverse des placements actions par exemple, les valeurs de parts sont peu volatiles.
Comme pour tout placement financier, l’achat et la détention de parts de SCPI entraînent des frais. Les frais d’entrée tout d’abord, calculés sur le prix de la part et déjà intégrés au prix de souscription, ils sont le plus souvent de l’ordre de 10 %. Ainsi que les frais de gestion (annuels ou trimestriels), destinés à rémunérer la société de gestion, ils sont calculés sur les revenus de la SCPI (généralement entre 8 % et 10 %).
1/ Ce type d’investissement permet d’accéder à des classes d’actifs souvent réservées aux institutionnels et aux professionnels de l’immobilier, comme les bureaux, le commerce, l’immobilier de santé, etc. Les revenus fonciers reversés par la société, généralement de l’ordre de 3,5 % à 4,5 %, ont été pour l’année 2022 en moyenne de 4.53 %* net de frais), offrant ainsi une rentabilité significative, pour un support souvent noté en risque 3/7 par l’AMF.
2/ Mutualisation du risque à deux niveaux, en termes de nombre et en valeur des sous-jacents (de plusieurs millions à plusieurs milliards d’€), mais aussi en termes de type d’immobilier (résidentiel, bureaux, commerces, etc…). En outre, l’investisseur pourra, le cas échéant, bénéficier d’un prêt immobilier afin d’investir un montant supérieur à son apport personnel, sous réserve de l’acceptation du crédit par son établissement prêteur.
3/ L’absence totale de contraintes de gestion est plébiscitée par les souscripteurs, comme la simplicité de l’acte d’achat, l’accessibilité et la souplesse du montant minimum à placer (quelques milliers d’euros), à l’inverse d’un investissement immobilier en direct. Une enveloppe fiscale ou un compte-titres n’est pas indispensable à la détention de parts de SCPI, souvent inscrites (en nominatif pur,) directement dans les livres de la société de gestion.
4/ Enfin, il est également possible d’opter pour des SCPI avec un avantage fiscal Pinel, Déficit Foncier ou Malraux, si l’on accepte une durée de détention très longue (minimum 16 ans).
Un horizon de placement long terme, des frais inhérents à tout type d’investissement financier ou immobilier, une liquidité totale non garantie. Par ailleurs, comme tout produit financier, la valeur de part ainsi que les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse.
Une SCPI ne présente aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts ou de retrait. Ce document n’a qu’une vocation d’information générale et ne saurait être analysé comme un acte de conseil de la part de BPCE Solutions immobilières. Ces informations proviennent de sources qui sont considérées comme fiables par BPCE Solutions immobilières. Toutefois, aucune responsabilité ne saurait être encourue par BPCE Solutions immobilières en cas d’inexactitude de ces informations ou du fait de leur caractère non exhaustif.
*Source ASPIM 2022