Marché Résidentiel neuf : focus sur la promotion immobilière

L’affaiblissement de la demande vient désormais s’ajouter aux difficultés du secteur à reconstituer son offre.

L’évolution des encours de logements proposés à la vente en baisse de 2018 jusqu’au 1^er trimestre 2022 illustre la crise de l’offre signalée par les promoteurs sur la période. L’offre disponible à la vente à la fin du 3ème trimestre est quasiment stable (+0,9%) par rapport à son niveau du 3^ème trimestre 2021 mais elle est inférieure de 5% à la moyenne des encours sur dix ans. La tendance évoque un rebond de l’offre depuis le 2^ème trimestre 2022, concomitant à deux phénomènes :

• Les mises en vente ont baissé de 9,8% par rapport au 3ème trimestre 2021. Elles s’inscrivent en retrait de 11% par rapport à leur moyenne observée au cours des 3ème trimestres sur 10 ans.
• Ce que les promoteurs anticipaient a commencé et s’accentue : une crise de la demande en lien avec la dégradation du contexte économique et du financement est en cours.
• Les réservations chutent de 16,8% comparées à la même période de 2021. Avec 20.378 logements neufs réservés, le volume trimestriel s’approche des points bas observés sur longue période (2012, 2014). Ce niveau est en retrait de 17,7% par rapport à la moyenne des ventes trimestrielles observées au cours des 3^ème trimestres ces dix dernières années.

Avec ce rythme de ventes trimestrielles, le nombre de mois qu’il faudrait pour écouler le stock de logements proposés à la vente à fin septembre remonte fortement de 10 à 15 mois, même si cet encours est inférieur à sa moyenne longue.

Commercialisation des logements neufs en données trimestrielles

(source : SDES, ECLN)

Au vu des statistiques publiées par le Service des données et études statistiques du Ministère de la Transition écologique (Enquête sur la commercialisation des Logements neufs), le niveau de la demande (réservations) reste légèrement supérieur à celui de l’offre (mises en vente) sur une année glissante :

• Avec 110.287 logements réservés à fin septembre en cumul annuel, l’activité de commercialisation marque le pas (-5,7%) sur une année glissante.
• Les mises en vente cumulées sur un an plafonnent à 100.198 logements, baissant de 4,7% sur un an.

En cohérence avec la structure de l’offre, l’activité est dominée par les ventes de logements collectifs. Les réservations trimestrielles de logements collectifs neufs représentent 94% des ventes totales de logements neufs. Elles ont chuté de 16% au cours du 3ème trimestre 2022 (19.219 unités) par rapport au même trimestre 2021. En cumul annuel la baisse apparaît encore modérée (-5,4 %) à fin septembre 2022 (vs 2021).

Les mises en ventes trimestrielles (19.954 logements) ont diminué de 9,7% par rapport au 3ème trimestre 2021, en baisse de 4,4% en cumul sur un an. Les réservations de maisons individuelles en secteur groupé ont chuté de 26,4 % au cours du 3ème trimestre 2022 (vs 3ème trimestre 2021). En cumul annuel à fin septembre, la baisse est rapide aussi mais plus modérée (-10,2%) par rapport à celles des douze mois précédents.

Les mises en vente trimestrielles reculent fortement aussi (-10,6%), ainsi qu’en cumul annuel (-8%) mais sur un faible volume global (7.150 maisons).

Commercialisation annuelle des logements neufs

source : SDES, ECLN

Source article : Isabelle Friquet-Lepage, Direction Etudes & Prospective, BPCE, Conjoncture Logement, décembre 2022.

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de l'étude

Conjoncture logement, décembre 2022