L’immobilier locatif cumule de nombreux avantages, tout en bénéficiant de plusieurs cadres fiscaux très différents qui constituent de véritables effets de levier dans l’acquisition d’un bien. Normes environnementales, contexte géopolitique tendu, inflation, remontée des taux d’intérêt, augmentation de l’âge de départ à la retraite, sont autant de circonstances conjoncturelles à prendre en compte.

Pourquoi faire un investissement en immobilier locatif ?

Peu volatil, résilient face à l’inflation, permettant d’obtenir des revenus complémentaires immédiats ou futurs, encadré par un dispositif fiscal sur-mesure, l’investissement en immobilier locatif est une réponse cohérente et pérenne, avec une demande structurellement forte.

Historiquement, l’immobilier résidentiel connaît des variations de prix moins marquées que d’autres actifs, en particulier les actifs financiers. Ainsi, particulièrement en période de crise économique, la pierre profite souvent d’un effet « amortisseur » à la baisse. En termes de volatilité, l’immobilier locatif a largement prouvé sa résilience sur le long terme face à des tensions comme la crise sanitaire, ou plusieurs crises financières des années 2000.

La bonne tenue du marché des logements réside également dans la demande, répartie sur tout le territoire et qui demeure structurellement supérieure à l’offre. En effet, le besoin de nouveaux logements lié à l’arrivée de nouveaux ménages, l’évolution des modes de vie, les changements de la société notamment illustrés par l’augmentation des familles recomposées, conduisent à un déficit d’offre, se creusant d’année en année.

Avantage indéniable, l’investissement locatif génère des revenus permettant de financer en partie son acquisition, ou obtenir des revenus complémentaires, immédiats ou futurs.

Le recours à un crédit* immobilier constitue également un effet de levier puissant. La pierre reste l’une des rares classes d’actifs permettant d’investir sans avoir la totalité des fonds à engager. En effet, en fonction des capacités de remboursement de chacun, le budget d’investissement devient plus significatif, et les retombées futures plus ambitieuses. Les mensualités de crédits seront, en plus d’un effort de trésorerie, remboursées en partie par les revenus issus de l’investissement immobilier locatif. Notons que, même s’ils progressent, les taux d’emprunt restent attractifs mais pourraient augmenter davantage.

 Immobilier locatif : le dispositif Pinel 2023

Un dispositif est particulièrement mis en avant cette année 2023 : le « Pinel** ». Cette Loi permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant son impôt sur le revenu. Ce dispositif est toujours accessible en 2023, avant l’arrivée de nouvelles conditions et diminution de ses avantages, dès l’année prochaine. Il est donc encore possible de profiter de taux de réduction très avantageux, soit 10,5 %, 15 % et 17,5 % pour des engagements locatifs de 6, 9 et 12 ans.

Précisons enfin que le Pinel n’est possible que sur certaines zones prédéfinies par la Loi, ce qui concentre les investissements sur des localisations profitant d’une véritable demande locative.

Les taux de réduction particulièrement significatifs du Pinel 2023 seront diminués dès l'année prochaine.

Ainsi, à partir de 2024, la réduction d’impôt diminue. Si en 2023 il est encore possible d’économiser jusqu’à 52 500 €** d’impôt grâce au dispositif Pinel, ce ne sera plus le cas en 2024.
Les taux actuels de réduction d’impôt vont se réduire progressivement en passant début 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.

Pinel + : les critères d'éligibilité

Parallèlement, cette année, pour bénéficier d'une réduction d'impôt augmentée, les investisseurs pourront se tourner vers le Pinel +.  Ce Pinel « augmenté » offre en 2023 des taux respectifs de 12 %, 18 %, 21 %. Les critères d’éligibilité de ce dernier intègrent des mesures relatives au bien-être de l’habitat ainsi que le respect des normes de performance énergétique supérieures à celles exigées par la réglementation environnementale RE2020.

Le décret du 17 mars 2022 précise notamment que le bien devra disposer d’une surface minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ainsi que d’espaces extérieurs (terrasse, balcon, jardin…) privatifs ou à jouissance privative d’au moins 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5. Enfin, les logements de 3 pièces et plus devront avoir une double exposition.

À défaut, le bien éligible Pinel + devra se situer dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV).

Ainsi, les investisseurs ont le choix entre un Pinel offrant un taux de réduction fiscale jusqu'à 17,5 % du montant de l'investissement, ou un « Pinel + » offrant des avantages encore plus efficaces, mais avec un prix moyen plus élevé.

Immobilier locatif et nouvelles réglementations environnementales

Acheter un logement neuf, c’est aussi privilégier un bien peu énergivore, répondant aux dernières réglementations environnementales et ainsi ne pas être concerné par certains travaux de mise aux normes, prochainement imposés par la Loi Climat et Résilience.

Un point nouveau que les investisseurs doivent en effet intégrer : l’impact de la Loi Climat et Résilience. La Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC), introduite par la Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), est la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique : une ambition de neutralité carbone.

L’immobilier représente le 2^ème secteur émetteur avec près de 31 % des émissions liées à la consommation d’énergie et à la construction (19 % hors énergie et construction). La SNBC vise une Neutralité carbone des bâtiments d’ici 2050, soit moins de 30 ans, ce qui représente un temps très court au vu des cycles de production immobiliers, structurellement longs.

En somme, la conséquence majeure pour les particuliers consiste en l’interdiction de mise à la location de logements qualifiés de « passoires énergétiques ».

En Métropole :

• À compter du 1er janvier 2025, logements autorisés à la location entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G (environ 600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location.
• Dès le 1er janvier 2028, logements autorisés à la location entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F (environ 1.200.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.
• Au 1er janvier 2034, logements autorisés à la location entre la classe A et la classe D. À cette date, les logements classés E (environ 2.600.000 logements) ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés F et G déjà interdits à la location.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

• À compter du 1^er janvier 2028, logements autorisés à la location entre la classe A et la classe F. À cette date, les logements classés G ne pourront donc plus être mis en location.
• Dès le 1^er janvier 2031, logements autorisés à la location entre la classe A et la classe E. À cette date, les logements classés F ne pourront donc plus être mis en location, en plus de ceux classés G déjà interdits à la location.

Aujourd’hui, 17 % de logements sont considérés très énergivores, avec des étiquettes F et G, 4 % des logements en classe D et 24 % en classe E.
Notons également que les petits logements sont plus énergivores que les grands : 36 % des logements < 30 m² ont une étiquette F ou G contre 13% des logements > 100 m².

L’immobilier locatif représentant un parc de logements avec des surfaces plus réduites que la moyenne. Par ailleurs, les logements locatifs privés sont en moyenne plus énergivores que le parc public. Les ambitions environnementales en termes d’offre d’immobilier résidentiel sont donc extrêmement fortes et exigeantes.

Investir sur un logement neuf, répondant aux dernières normes en vigueur, s’avère donc un choix cohérent et prudent, au regard de la Stratégie Nationale Bas-Carbone.

*Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

**Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

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